不雅点网 9月8日，越秀房产基金发布公告，晓喻通过出售事项、里面重组与再融资的组合决策，向关联方出让旗下中枢资产越秀金融大厦50%权力。

交往完成后其握股比例降至49.495%，标的公司不再纳入其团结报表范围，表面上可缩短物业减值、运营波动等风险对基金举座事迹的径直冲击。

这一动作标明越秀房产基金对交易地产资产的握有策略从全资控股转向部均权力出让。这次出售也为其自2021年以78亿元从母公司越秀地产手中收购该资产的交往周期画上阶段性句号。

具体来看，标的公司是越秀金融大厦计议地皮使用权及现存通盘权的登记正当业主，其资产领域剖析、权属关系明确。

该物业通过标的公司股权交往杀青权力调度，交往结构包含三层主体，其中转让东说念主为越秀房产基金的全资颠倒观点实体，承让东说念主包括广州越秀发展集团有限公司（外部承让东说念主）及广州越秀城建外洋金融中心有限公司（里面重组方）。

本次交往通过出售及里面重组杀青权力稀释，越秀房产基金对标的公司及标的物业的实质实益权力从100%降至49.495%，这一比例颐养径直导致箝制权结构发生根人道变化。

交往完成后，标的公司不再妥贴附属公司界说，转而被归类为少数权力物业，越秀房产基金丧失对其的纷乱通盘权及箝制权。

债务优化

值得注观点是，为优化债务结构并缩短融资本钱，标的公司曾于2025年8月29日取得颓败第三方贷款银行出具的容许函，获批不越过40亿元的新银行融资，用于对部分现存债务进行再融资。

新银行融资摄取多档次担保体系，通过资产典质与信用支握聚积拢的样貌缩短融资本钱。

中枢担保为以标的物业（越秀金融大厦）的按揭及标的公司应收房钱账款的押记当作首要还款保险。

物业自己具备优质区位与踏实房钱现款流，而房钱应收账款押记进一步将将来收益权与债务偿还径直挂钩，提高了担保物的流动性与偿债优先级。广州越秀当作关联方，就标的公司在新银行融资项下的义务向贷款银行提供安危函。

越秀房产基金通过出售越秀金融大厦50%权力及获取新银行融资的组合样貌实践债务再融资，旨在优化债务结构并缓解现款流压力。

凭据交往决策，这次再融资的资金开始主要包括两部分，其中出售事项所得款项净额，经扣除计议开支、印花税及预扣税后预测约为23亿元；

另外，新银行融资索求的30亿元，两者系数酿成约53亿元的资金池，拟一齐用于现存债务的定期偿还及/或提前偿还，预测将灵验缩短基金的永恒财务风险，改善资产欠债结构，增强财务踏实性。

郁闷自大，限度2025年6月末，越秀房产基金的假贷总和约为205.65亿元，非凡于其总资产的48.1%（上年年末为47.5%）。同期，融资本钱握续下行，基金于6月末的平均融资本钱为3.33%，上半年付息率降至3.92%，灵验缓解利息开销压力。

公告中指出，预测出售事宜、里面重组及再融资完成后，基金假贷比率从48.1%降至约41.2%，资产欠债率同步改善，总欠债限度得到灵验箝制。

聚焦本次交旧事宜，出售事项预测产生约1.65亿元的赔本，这主要源于股份代价低于标的公司资产净值，径直加重了短期财务包袱。永恒来看，交往的中枢价值在于通过资产欠债表重构开释盈利空间。

交往订价层面，越秀房托基金本次股权转让交往围绕越秀金融大厦50%权力张开，其订价机制以资产评估值为中枢基础，并通过协定折让颐养最终交往代价。

凭据公告走漏，标的资产越秀金融大厦于2025年6月30日的评估值为80.49亿元，以此为基准笃定参考资产净值为约36.82亿元（对应50%权力），并协定折让2.49亿元，折让比例约为评估值的3.1%，最终股份代价笃定为34.33亿元（即参考资产净值减协定折让）。

对比2021年越秀房托收购该大厦时78亿元的总本钱，本次50%权力对应的评估值（40.245亿元）已较2021年对应权力本钱（39亿元）增长3.2%，标明标的资产在握巧合间杀青了一定升值，在此基础上成就3.1%的折让率，增强了交往的可行性。

关于关联方而言，以相对合理的价钱取得越秀金融大厦50%权力，有望共享物业将来的升值收益和踏实房钱讨教。

交往完成后，越秀房产基金对越秀金融大厦的实质权力降至49.495%，该物业将被视为少数权力物业。据公告走漏信息，交往后基金的永恒投资讨教将主要依赖于少数股东权力分成。

同期，若基金简略诈欺这次交往机会，生效优化资产组合，培植新的利润增长点，将有助于提高基金的举座运营成果和市场竞争力，杀青可握续发展。

另外，越秀房产基金现在也握续鼓舞多元化融资器用组合实践再融资战术，酿成永恒债务置换与融资本钱优化的双重效应，本年7月，越秀房产基金通过境外颠倒观点载体（SPV）生效刊行6亿元三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%。

资产颐养

据越秀房产基金2025年中期事迹论说自大，其握有的物业组合共包含10项中枢资产，笼罩广州、上海、武汉、杭州、香港五大中枢城市，物业总建筑面积约118万正常米，涵盖写字楼、货仓公寓、零卖市场以及专科市场4大类业态。

广州地区是其布局限度最大的城市，握有资产包括白马大厦、金钱广场、城建大厦、维多利广场、国金中心以及越秀金融大厦。

限度6月，握有物业组合估值为418.89亿元，广州区域的物业估值占比最大，达84%，广州越秀金融大厦估值为80.49亿元。

从收入结构来看，写字楼业务一经收入主力，2025年中期孝敬收入5.32亿元，占总收入的55.0%，仍为第一大收入板块。其中广州越秀金融大厦半年度推测收入约1.65亿元，同比有所下滑，约占总收入的17.1%。

本次出售的越秀金融大厦位于广州珠江新城中枢区域，总建筑面积约21万正常米，包括地上68层甲级写字楼（4层零卖空间及64层写字楼空间）以及827个地下泊车位，其中写字楼部分建筑面积约16.64万正常米，零卖市场部分建筑面积为3818.19正常米。

当作越秀房托基金的中枢资产，越秀金融大厦凭借其位于珠江新城中枢区的区位上风，展现出显耀的市场抗风险智商。限度2025年6月30日，该花样举座出租率为82.1%。

具体来看，写字楼部分出租率为81.7%，零卖出租率为100%，当月写字楼平均房钱193.2元/正常米/月。

聚拢第一太平戴维斯走漏的数据来不雅察，二季度末，广州全市甲级写字楼平均空置率水平环等到同比均有不同程度飞腾至22.6%，季末全市平均房钱单价为127.4元/正常米/月。

对比而言，越秀金融大厦出租率及房钱单价水平昭着高于同期全市甲级写字楼平均水平，纯属中枢商务区对优质企业的诱骗力仍存。同期，该花样零卖市场部分出租率看护100%，进一步突显中枢商圈地标物业的价值韧性。

越秀金融大厦的逾越租率与高房钱溢价为交往提供了资产质地支握，其零卖部分100%出租率进一步增强了现款流踏实性。

从财务数据看，该物业2023年、2024年推测收入分辩为3.99亿元、3.62亿元，2025年上半年为1.65亿元，虽受市场环境影响略有下滑，但一经越秀房产基金办公物业板块的缺欠收入开始。

越秀房产基金公告中走漏，本次出售事宜是其优化资产组合结构的一项要紧决策。出售完成后，其来自办公楼物业的推测收入占比将从55%降至46%，物业组合杀青进一步优化，将进一步提高其回击市场周期性波动的智商。

而越秀房产基金通过握有该物业的49.495%的通盘权，接续享有该物业的永恒事迹发扬。

另外，本年上半年基金收入总和为9.66亿元，物业收入净额为6.79亿元，对比上年同期均出现小幅下滑。

尽管2025年上半年越秀房产基金仍靠近收入下滑与资产估值压力，但融资本钱着落、汇率风险敛迹等积极信号已慢慢涌现，后续需握续饶恕物业出租率收复及债务责罚经过对该基金财务野心的进一步改善作用。

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